Sức bật của bất động sản

ĐẦU TƯ BẰNG VỐN NGÂN HÀNG

Một ngày kia, tôi có hẹn dùng bữa tối với một người bạn và bố của cô ấy, một phi công về hưu. Cũng đúng ngày hôm đó, thị trường chứng khoán rớt giá 3%, điều này khiến ông ấy rất buồn vì tất cả tiền lãi của tài khoản hưu trí đã biến mất. Khi tôi hỏi ông nghĩ gì về thị trường, ông đáp: “Con gái bác bảo bác hãy đến ở chung với nó khi đã mất hết rồi”.

Tôi dè dặt hỏi: “Bấc muốn nói rằng bác chỉ đầu tư vào thị trường chứng khoán thôi à?”

“Ừ”, ông trả lời, “Không lẽ còn loại hình đầu tư nào khác nữa sao? Bác chỉ biết về thị trường chứng khoán thôi. Còn gì khác nữa?”

GIẢM GIÁ TRỊ DANH MỤC VỐN ĐẦU TƯ

“Đa dạng hóa” là một điều luôn khiến tôi băn khoăn. Khi tôi nghe một người nói rằng họ đang đa dạng hóa vốn đầu tư, tôi thường hỏi họ muốn ngụ ý điều gì. Và thường như thế, họ sẽ trả lời đại loại như “Tôi có tài khoản ở các quỹ phát triển, quỹ liên kết, quỹ quốc tế, quỹ khu vực, quỹ ưu tiên, v.v…

Câu hỏi tiếp theo của tôi là: “Và tất cả các loại quỹ đó tồn tại dưới dạng quỹ hỗ tương à?” Một lần nữa, câu trả lời là: “Đúng vậy, hầu hết những đầu tư của tôi được đa dạng hóa dưới nhiều dạng quỹ hỗ tương khác nhau”. Trên thực tế, việc đa dạng hóa quỹ hỗ tương của họ chỉ là sự lựa chọn phương tiện đầu tư chứ không phải là đa dạng hóa. Ngay cả khi họ nói: “Tôi đã đầu tư vào cổ phiếu hay REITS, và tôi cũng có được khoản tiền trợ cấp hàng năm… ” thì một sự thật đáng buồn là họ chỉ có những danh mục tài sản mà thôi. Vì sao như vậy? Vì các tài sản giấy tờ rất dễ quản lý và đưa vào hoạt động. Như người bố giàu đã nói: “Tài sản trên giấy ít lợi nhuận hơn nhưng gọn gàng và ngăn nắp hơn. Hầu hết mọi người đều không thuộc nhóm C và không bao giờ xây dựng các doanh nghiệp nhóm C; hầu hết cũng sẽ không đầu tư vào bất động sản vì những thách thức của lợi nhuận, khả năng thanh toán và vấn đề quản lý”.

Chỉ riêng ở Mỹ đã có đến trên 11.000 quỹ hỗ tương để chọn lựa, và con số đó vẫn còn gia tăng. Số lượng quỹ hỗ tương còn nhiều hơn cả số công ty mà quỹ hỗ

tương đầu tư vào. Tại sao lại có nhiều dạng quỹ hỗ tương đến thế? Vì những lý do đã nêu trên. Chúng rất ít lợi nhuận và ngày càng đem lại ít lợi nhuận hơn khi nhân danh việc bảo vệ công chúng. Vấn đề ở đây là công chúng đang tìm xem trong số 11.000 quỹ hỗ tương này, dạng nào là tốt nhất cho họ. Làm thế nào bạn biết được dạng quỹ thu hút khách ngày hôm nay có còn thu hút được như thế vào ngày mai hay không? Trong thế giới này, làm thế nào bạn có thể chọn loại quỹ tốt nhất cho tương lai khi đã về hưu? Và nếu hơn 80% danh mục vốn đầu tư của bạn đặt vào quỹ hỗ tương thì liệu như thế có gọi là đa dạng hóa không? Như thế có gọi là khôn ngoan không? Về mặt chủ quan, tôi không cho đó là điều tốt. Những người nào có khoảng 80% danh mục vốn đầu tư nằm trong các dạng quỹ khác nhau, không có nghĩa là họ đã đa dạng hóa chúng mà thậm chí có thể họ đang làm giảm giá trị danh mục đầu tư của mình.

BI KỊCH CỦA QUỸ HỖ TƯƠNG

Một số người trong chúng ta đã nhận ra kẽ hở thuế vụ đối với quỹ hỗ tương. Nhưng đáng tiếc là một số nhà đầu tư lại không nhìn ra kẽ hở này, kẽ hở đã chuyển số thuế lợi tức qua cho các nhà đầu tư gánh chịu. Như thế có nghĩa là nếu thu được lợi nhuận và cần phải đóng thuế lợi tức thì quỹ hỗ tương sẽ không trả phần thuế này mà chính nhà đầu tư phải trả. Kẽ hở này thường được công bố đặc biệt khi thị trường sụp đổ. Tuy nhiên, đôi khi cũng có những ngoại lệ, ví dụ như khi số lãi suất quỹ hỗ tương trong một số tài khoản hưu trí nhất định bị hoàn trả chậm.

Giả sử quỹ hỗ tương đã thành công trong nhiều năm nay. Họ thực hiện việc thu mua rất tốt và những cổ phiếu họ mua được tăng giá rất nhanh. Nhưng bỗng nhiên thị trường xuống giá đột ngột, nhà đầu tư bị khủng hoảng, và họ bắt đầu muốn gom tiền lại. Quỹ hỗ tương lúc này sẽ phải bán nhanh các cổ phiếu tốt nhất để trả tiền lại cho các nhà đầu tư. Và khi cổ phiếu của quỹ hỗ tương bị bán ra thì thuế lợi tức sẽ được đánh trên những cổ phiếu này. Ví dụ như cách đây mười năm, quỹ hỗ tương mua cổ phiếu công ty XYZ với giá 10 đôla một cổ phiếu, và khi họ bán ra, một cổ phiếu sẽ có giá trị 50 đôla. Như vậy nhà quản lý quỹ hỗ tương đã làm tốt việc mua cổ phiếu nhanh chóng, thế nhưng khi họ bán ra thì nhà đầu tư sẽ phải trả thuế lợi tức trên 40 đôla lợi nhuận này. Vào những thời điểm như vậy, nhà đầu tư thường thua lỗ vì giá trị quỹ hỗ tương có thể sẽ tiếp tục xuống giá, cùng lúc đó, họ lại phải đóng thuế lợi tức nữa. Như vậy một nhà đầu tư vào quỹ hỗ tương có thể sẽ bị bắt đóng thuế lợi tức dù không kiếm được một đồng lợi nhuận nào và chỉ bị thua lỗ mà thôi. Cá nhân tôi không thích phải đóng thuế thu nhập khi bị mất tiền như thế. Vào đầu năm 2001, rất nhiều nhà đầu tư bị cắt giảm phân nửa trị giá quỹ hỗ tương nhưng vẫn phải đóng thuế lợi tức trên số lợi nhuận phát sinh. Với tôi, đó thực sự là một bi kịch.

Có phải tôi đang bảo bạn đừng đầu tư vào quỹ hỗ tương? Không, tôi cũng có đầu tư vào quỹ hỗ tương đấy chứ. Trong quyển “Dạy con làm giàu” – tập 4, tôi đã bàn về những kế hoạch tài chính để được bảo đảm, tiện lợi, và giàu có. Quỹ hỗ tương có thể đóng một vai trò rất quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn và tiện lợi cho kế hoạch tài chính. Tìm được một chuyên viên tư vấn giỏi sẽ hỗ trợ cho bạn rất nhiều trong việc phát triển một kế hoạch tài chính đúng đắn. Càng có thể tự học về đầu tư tài chính thì bạn sẽ càng trở nên thông thạo hơn. Có nhiều quỹ hỗ tương rất tốt sử dụng những biện pháp có hệ thống trong việc lựa chọn các công ty để đầu tư bằng cách nghiên cứu những nguyên tắc cơ bản.

LỢl ÍCH CỦA VIỆC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Bố của bạn tôi, một phi công về hưu cho rằng chỉ có một dạng đầu tư duy nhất là chứng khoán, nay đã hiểu thêm về những “bi kịch” của quỹ hỗ tương. Cuối bữa tối, ông nói: “Bác đã mất gần hết số tiền tiết kiệm của mình vì cổ phiếu xuống giá và bác vẫn phải đóng thuế lợi tức. Giá như bác có thể đầu tư vào một thứ gì khác”.

“Tại sao bác không đầu tư vào bất động sản?” Tôi hỏi.

“Để làm gì? Có gì khác nhau đâu?” Ông thắc mắc.

“Có rất nhiều khác biệt chứ. Cháu sẽ cho bác thấy một điểm khác biệt rất thú vị. Đó là đối với bất động sản, chúng ta có thể kiếm ra tiền và chính phủ sẽ xem như đó là một sự thua lỗ”.

“Ý cháu là vừa có tiền mà vừa được tạm ngừng đóng thuế trên số tiền đó à?”

“Chính phủ miễn thuế lợi tức cho chúng ta chứ không bắt chúng ta đóng thuế. Chính phủ sẽ cho phép chúng ta có thêm nhiều tiền hơn mà không phải đóng thuế nhiều hơn. Một phương pháp để làm việc này là giảm giá, hay như người bố giàu của cháu vẫn gọi là lưu lượng tiền mặt ảo, lượng tiền mặt lưu chuyển mà các nhà đầu tư trung bình không nhìn thấy”.

Viên phi công im lặng một lúc rồi nói: “Còn gì nữa không?”

“Còn nhiều lắm. Chính phủ thậm chí còn cho chúng ta tiền nữa kìa”.

“Bằng cách nào?”

“Nếu đó là một tòa nhà xưa, chính phủ sẽ cho chúng ta tín dụng thuế, cách này lợi hơn nhiều so với thuế khấu trừ… Bác có cho rằng chính phủ sẽ cho tín dụng thuế nếu bác mua quỹ hỗ tương không?”

“Bác không biết. Bác chỉ thấy người ta đánh thuế lợi tức trên khoản tiền bị lỗ thôi. Nghe giống như bác đóng thuế trên số tiền thua lỗ còn cháu thì được miễn thuế trên số tiền kiếm được… ”

“Còn nữa, bác sẽ được một số tín dụng thuế trên 50% giá trị đầu tư vào những gì liên quan đến đạo luật những người tàn tật của Mỹ. Ví dụ như nếu bác bỏ ra 10.000$ xây đường dốc xe lăn để những người tàn tật có thể ra vào tòa nhà thương mại của bác, bác sẽ có thể nhận được một số tiền tín dụng tối đa là 5.000$”.

“Được tín dụng thuế 5.000$ kia à? Thế nếu việc xây cái đường dốc đó không mất đến 10.000$ mà chỉ có 1.000$ thôi thì sao?”

“Bác vẫn nhận được 50% giá trị đầu tư. Nhưng dĩ nhiên bác cần phải tham vấn CPA trước khi định làm bất cứ điều gì tương tự như vậy. Bác cần biết rõ những điều luật hiện hành và những lợi ích của mình trước khi làm bất cứ việc gì”.

Viên phi công suy tư một lúc rồi hỏi: “Còn gì nữa không?”

“Nhiều lắm. Nhiều đến nỗi không thể nói hết trong một bữa tối được, nhưng cháu sẽ cho bác biết 3 ưu điểm nữa của bất động sản so với quỹ hỗ tương. Điểm thứ nhất là ngân hàng sẽ cho chúng ta vay tiền để đầu tư vào bất động sản. Theo cháu biết, ngân hàng sẽ không cho vay tiền để đầu tư vào quỹ hỗ tương hay chứng khoán. Họ có thể sử dụng những tài sản này để thế chấp, nhưng chỉ sau khi bác đã đầu tư tiền để mua chúng mà thôi”.

Viên phi công gật đầu và hỏi: “Còn điều thứ hai?”

“Điều thứ hai là bác sẽ không phải đóng thuế lợi tức nếu bác biết mình đang làm gì”.

“Cháu muốn nói là hiện nay bác đang phải trả thuế lợi tức trên những khoản tiền bác không có được, đúng hơn là những khoản tiền bị thua lỗ, và nếu đầu tư vào bất động sản thì bác sẽ không phải đóng thuế lợi tức sao?”

Tôi gật đầu: “Đúng vậy. Điều đó được thực hiện qua một sự trao đổi gọi là trao đổi 1031. Ví dụ như khi mua một ngôi nhà trị giá 50.000$, cháu bỏ ra 5.000$ và vay ngân hàng 45.000$ còn lại. Và giả sử số tiền cho thuê ngôi nhà có thể trang trải những chi phí hàng tháng của cháu thì nghĩa là cháu đã có được lưu lượng tiền mặt từ mối đầu tư của mình”.

“Và như thế tiền bạc đã làm việc cho cháu?” … .

“Đúng vậy. Nguồn đó là thu nhập thụ động, vậy nên nó được đánh thuế thấp hơn so với thu nhập tiền lương hay thu nhập từ tiền tiết kiệm và những tài khoản 401(k) của bác”.

Viên phi công lặng lẽ lắc đầu. Buổi chiều hôm đó, chúng tôi đã có một cuộc thảo luận về sự khác nhau giữa thu nhập tiền lương, thu nhập đầu tư và thu nhập thụ động.

Tôi tiếp tục nói: “Sau vài năm nữa, bác sẽ thấy ngôi nhà bác mua với giá 50.000$ để cho thuê sẽ tăng giá lên 85.000$. Khi bán lại bác sẽ có lời 35.000$, và bác không cần phải hoàn vốn nếu bác đầu tư số tiền này vào một món đầu tư lớn hơn”.

Một lần nữa viên phi công lại lặng lẽ lắc đầu: “Trong trường hợp này, cháu có được 35.000$ lợi nhuận mà vẫn không phải trả thuế lợi tức. Bác thì thua lỗ khi đầu tư vào quỹ hỗ tương mà vẫn phải đóng thuế lợi tức. Còn cháu thì có được lưu lượng tiền mặt và lại có thêm khoản đền bù cho những thất thoát và chi phí ảo, cháu lại còn chịu thuế ít hơn vì đó là thu nhập thụ động chứ không phải thu nhập tiền lương”.

Tôi nói thêm: “Và bác đừng quên khoản tín dụng thuế cho việc cải thiện ADA cho những bất động sản thương mại hoặc nếu bất động sản đó mang tính lịch sử”.

Viên phi công thốt lên: “Ồ không, làm sao bác có thể quên được vụ tín dụng thuế này chứ? Mọi người đều biết về nó mà. Còn điểm thứ ba là gì?”

“Điểm thứ ba là bác càng đầu tư nhiều vào bất động sản thì ngân hàng và chính phủ sẽ càng cho ta vay nhiều tiền”.

“Tại sao vậy?”

“Giả sử chúng ta đi vay một triệu đôla để đầu tư bất động sản, giám đốc ngân hàng sẽ không cho ta vay tiền. Ông ta chỉ cho vay tiền trên bất động sản đó mà thôi”.

Viên phi công thắc mắc: “Có gì khác nhau đâu?”

“Khi một người bình thường đến ngân hàng vay tiền, giám đốc ngân hàng sẽ ước lượng khả năng trả nợ của người đó. Giả sử cũng người này muốn vay tiền để mua một tài sản nhỏ cho thuê, chẳng hạn như một ngôi nhà đơn, hay một căn hộ đôi, thì giám đốc ngân hàng vẫn sẽ ước lượng khả năng của người này trước tiên. Chỉ cần bác có một công việc ổn định, và nguồn thu nhập đủ để chi trả”.

“Nhưng đối với những tài sản có giá trị lớn hơn, trị giá của nó ngoài tầm thu nhập của cá nhân đó, thì ngân hàng sẽ cân nhắc nguồn lợi và phí tổn của chính tài sản đó”, viên phi công vội hỏi, “Đó là điểm khác nhau ư?”

“Gần đúng như thế”, tôi trả lời. “Đối với những tài sản lớn thì giá trị tài sản thực sự chính là bản thân chúng và nguồn thu nhập mà chúng mang lại chứ không chỉ nguồn thu nhập của cá nhân người đi vay”.

Viên phi công tiếp lời: “Vì thế nêu ta mua một tài sản có giá trị lớn thì sẽ dễ dàng hơn mua một tài sản có giá trị nhỏ”.

“Nếu chúng ta biết mình đang làm gì thì điểm giống nhau chính là sự vay mượn từ nhà nước. Nếu chúng ta đến gặp nhà nước với một tài sản trị giá 150.000$, có thể họ sẽ không quan tâm. Nhứng nếu ta muốn mua một khu nhà ổ chuột và có ý định xây dựng thành khu chung cư cho những người có thu nhập thấp thì nhà nước sẵn sàng bỏ ra hàng triệu đôla cho mượn. Trên thực tế, nếu món đầu tư của bác không quá 5 triệu đôla thì rất khó thuyết phục những người trong chính phủ quan tâm đến tài sản của bác”.

“Còn điểm nào nữa không?”

“Còn nhiều lắm! Nhưng bất động sản cũng có một số điểm yếu. Trong hầu hết các trường hợp, bất động sản không thường thay đổi như những tài sản trên giấy tờ. Điều đó có nghĩa là việc mua bán bất động sản sẽ mất nhiều thời gian hơn. Thị trường bất động sản cũng không đạt năng suất cao như thị trường hối phiếu. Và bất động sản cũng đòi hỏi một sự quản lý chặt chẽ hơn… ” Tôi mỉm cười.

Viên phi công hỏi: “Tại sao cháu lại cười?”

“Vì những bất lợi này thường là những thuận lợi lớn nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Thiệt hại thường chỉ dành cho những tay mới vào nghề hay quá thật thà chất phác mà thôi”. Tôi đáp.

“Ví dụ?”

“Rất đơn giản. Vì bất động sản không linh động nên có thể rất khó tìm được người mua hay người bán, thường chỉ có những nhà đầu tư lão luyện mới có thể chộp đúng thời cơ mà thôi”.

“Cháu muốn nói là cháu có thể thương lượng tay đôi với người bán à?”

“Hoặc người mua cũng vậy”, tôi tiếp lời. “Trong thị trường chứng khoán thường chỉ có bán hoặc mua, rất hiếm khi có những vụ thương lượng tay đôi giữa người mua và người bán, ít ra thì cũng không có với hầu hết các nhà đầu tư”.

Viên phi công thắc mắc: “Cháu muốn nói là có thể có những cuộc thương lượng tay đôi giữa người bán và người mua trong thị trường chứng khoán à?”

“Vâng, nhưng chuyện đó chỉ diễn ra trong những môi trường mang tính chuyên nghiệp mà thôi, về mặt pháp lý điều đó là hợp lệ, nhưng nó không thường được sử

dụng đối với các nhà đầu tư trung bình”.

“Ồ, nhưng việc này luôn diễn ra đối với bất động sản mà… ”

“Đó là một điểm thú vị của bất động sản. Khi đó bác có thể trở nên sáng tạo hơn, thỏa thuận các điều khoản, hạ giá hay nâng giá. Việc đó sẽ rất thú vị một khi bác đã nắm vững luật chơi”.

“Rồi sao nữa?”

“Chúng ta có thể cắt giảm chi phí, gia tăng giá trị tài sản, thêm phòng ngủ, sơn lại nhà, bán đi vài mảnh đất thừa, v.v… Bất động sản vốn rất thú vị đối với những nhà đầu tư mang nhiều ý tưởng, những nhà giao dịch tuyệt vời. Nếu được như thế, chúng ta có thể làm giàu nhờ bất động sản cũng như sẽ có được những giây phút tuyệt vời”.

“Bác chưa bao giờ nghĩ đến điều đó, bác chỉ mua và bán những ngôi nhà bác đã sống mà thôi. Tuy nhiên, nghĩ về điều đó cũng khá thú vị. Bác sẽ quay sang lĩnh vực địa ốc chứ không tập trung nhiều vào quỹ hỗ tương nữa… ”

Tôi thấy viên phi công đã hiểu ra mọi chuyện. Có lẽ giờ đây ông đã hiểu mình có thể đầu tư vào nhiều thứ khác mà không làm giảm giá trị danh mục đầu tư của mình bằng quỹ hỗ tương. Vài tuần sau, ông gọi điện cho tôi và nói mình đang tìm kiếm món tài sản cho thuê đầu tiên và ông cảm thấy rất hứng thú chứ không lo lắng như trước đây nữa. Ông nói: “Dù khoản thu nhập nhờ cho thuê chưa đủ trang trải các chi phí nhưng bác đã có thể kiếm tiền bằng cách này. Nắm được lưu lượng tiền mặt ảo và luật thuế vụ cũng giống như chiến thắng về mặt tài chính mà không cần làm ra tiền”.

“Bác đã bắt đầu hiểu ra rồi đấy”. Đó là tất cả những gì tôi muốn nói.

LỜI KHUYÊN TỆ HẠI CỦA CÁC NHÀ TƯ VẤN

Các nhà tư vấn tài chính đóng một vai trò rất quan trọng. Vấn đề là nhiều nhà tư vấn tài chính không giàu có và cũng chẳng mấy người đầu tư thành công. Trên một tờ báo có tiếng tại Mỹ, một nhà hoạch định tài chính có bằng cấp hẳn hoi đã lên tiếng khi nghe một lời khuyên của tôi trong lĩnh vực bất động sản: “Rất nhiều người kiếm được nhiều tiền nhờ bất động sản, nhưng chủ yếu ở những nơi như California hay Connecticut mà thôi. Những khách hàng ở Midwest của chúng tôi thì chẳng bao giờ làm được như vậy”.

Nhà tư vấn đó hẳn sẽ bị khách hàng sa thải. Những khách hàng của bà ta ở Midwest chưa thể làm ra tiền trong lĩnh vực bất động sản vì họ đã nhờ bà làm tư vấn.

Nếu bạn hiểu rõ về bất động sản, luật thuế vụ, luật cộng tác, và có trong tay một nhà môi giới và một kế toán giỏi, bạn vẫn có thể kiếm được nhiều tiền trong lĩnh vực bất động sản dù khối tài sản của bạn không hề lên giá hay đem lại lợi nhuận cho thuê. Bài báo của bà ta về những tài sản tăng giá ở California và Connecticut hoàn toàn sai lầm. Nếu hiểu biết thị trường bất động sản, hẳn bà ta sẽ biết thị trường bất động sản chỉ tăng giá ở Las Vegas và Nevada đối với các thành phố nhỏ, còn các thành phố lớn thì

ở những nơi như Phoenix, Arizona. Bà chỉ nghe nói đến California và Connecticut vì bà chỉ biết những tin tức trên báo mà thôi, và hầu hết những tin tức đầu tư trên báo chỉ đề cập đến những tài sản giấy tờ. Bà không biết gì về những hiểu biết của các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, dù bà ta tư vấn cứ như là mình biết nhiều lắm vậy.

Người bố giàu từng nói: “Đừng bao giờ hỏi một người bán bảo hiểm là có nên mua bảo hiểm hay không”. Hầu hết các nhà hoạch định tài chính ban đầu đều là những người bán bảo hiểm chứ không phải các nhà đầu tư. Bảo hiểm là một sản phẩm đầu tư rất quan trọng nhưng không phải là sản phẩm duy nhất.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ TÌM MỘT MÓN ĐẦU TƯ BÉO BỞ

Người ta thường hỏi tôi: “Làm thế nào để tìm được một món đầu tư béo bở”. Và tôi trả lời: “Hãy tập cho trí não của bạn nhìn thấy những điều mà người khác không thấy”.

Câu hỏi tiếp theo là: “Làm thế nào làm được điều đó?”

Câu trả lời: “Hãy làm như một người mua hàng muốn mua được những món hời”. Ở đầu cuốn sách này, tôi đã viết về những người tiết kiệm bằng cách la cà từ cửa hàng này sang cửa hàng kia để tìm những món thực phẩm hạ giá. Với thị trường bất động sản hay bất kỳ một nguồn đầu tư nào cũng vậy, bạn cũng phải trở thành người mua hàng chuyên nghiệp.

100:10:3:1

Tiến sĩ Dolf DeRoos, một người bạn chí cốt của tôi, đã viết một quyển sách mang tên: “Các đại gia bất động sản: Làm thế nào để trở nên giàu có bằng tiền vay ngân hàng”. Rõ ràng tựa sách đã nói lên tất cả. Trong quyển sách này, ông phân tích chi tiết về cách tìm một món bất động sản giá hời mà hầu hết mọi người đều bỏ lỡ. Ông còn thảo luận về việc làm thế nào để gia tăng tài sản và giá trị tài sản của bạn. Điểm cơ bản ông nói đến là cách đi mua sắm tài sản. Ông gọi đó là phương pháp 100:10:3:1, nghĩa là ông phân tích 100 tài sản, trả giá 10 tài sản, được 3 người đồng ý, và sau đó chỉ mua một món mà thôi. Nói cách khác, nếu muốn mua một món tài sản, bạn sẽ cần phải xem xét đến 100 món.

HÃY HÔN NHIỀU CON ẾCH

Như bạn đã biết, người bố giàu rất thích dùng các câu chuyện cổ tích làm công cụ giáo dục. Ông rất thích câu chuyện về nàng công chúa phải hôn một con ếch để tìm chàng hoàng tử đẹp trai. Người bố giàu thường nói: “Con sẽ phải hôn rất nhiều con ếch thì mới biết được đâu là chàng hoàng tử đội lốt”. Trong lĩnh vực đầu tư và trong nhiều khía cạnh khác của cuộc sống, câu nói này rất đúng. Ngày nay, tôi sẽ rất ngạc nhiên khi nghe nói có người tìm một công việc ở tuổi 25 và làm hoài công việc này cho đến cuối đời. Tôi tự hỏi làm cách nào họ biết được sự khác biệt giữa một công việc tốt và một công việc tồi. Khi gặp một người quyết định trở thành bác sĩ vào năm 15 tuổi, tôi tự hỏi liệu họ có dùng đến nhận thức của mình khi quyết định như vậy hay không. Mọi chuyện cũng tương tự như vậy trong các mối quan hệ và trong lĩnh vực đầu tư.

Người bố giàu nói: “Hầu hết mọi người đều tránh không hôn con ếch, để rồi thay vì vậy họ lại kết hôn với chúng”. Ông muốn nói rằng khi đề cập đến việc đầu tư và tương lai của mình, hầu hết mọi người đều không dành nhiều thời gian để “hôn”. Thay vì dành thời gian tìm những món đầu tư tốt, họ lại hành động do bốc đồng, do tham hoa hồng và có khi còn giao cho bạn bè hay họ hàng quản lý những món đầu tư tài chính của mình.

CƯỚI NHẦM MỘT CON CÓC

Gần đây, một người bạn đến bảo tôi: “Tôi đã nghe lời anh đầu tư vào một bất động sản cho thuê”.

Tôi tò mò hỏi: “Chị mua gì thế?”

“Tôi mua 1 căn hộ đẹp ở gần bờ biển San Diego”.

“Trước khi mua chị đã xem qua bao nhiêu căn hộ rồi?”

“Hai. Người môi giới cho tôi xem hai căn hộ và tôi đã mua một”.

Khoảng một năm sau, khi tôi hỏi cô về món đầu tư bất động sản này, cô đáp:

“Mỗi tháng tôi mất khoảng 460$ cho nó”.

“Sao nhiều thế?”

“Một phần vì ban quản lý nhà tăng phí bảo quản hàng tháng. Một lý do nữa là lúc trước tôi không biết mỗi tháng mình có thể thu được bao nhiêu tiền thuê, số tiền

này thấp hơn nhiều so với những gì tôi tưởng… ” Cô bạn tôi ngây thơ nói. “Tôi đã định bán đi nhưng tôi thấy mình đã phải trả nhiều hơn 25.000$ so với giá thị trường. Vì thế tôi không muốn mất tiền mỗi tháng lại không muốn thua lỗ 25.000$ do bán sụt giá”.

Người bố giàu sẽ nói: “Đó là cái giá phải trả khi không chịu hôn đủ số ếch. Nếu không bạn đã không phải cưới nhầm một con cóc”. Vì bạn tôi không làm đúng như vậy nên đã cưới nhầm một con cóc, một con cóc khá đắt giá.

Làm thế nào bạn có thể đánh giá một bất động sản tốt?

Kinh nghiệm là người thầy giỏi nhất. Sau đây tôi sẽ liệt kê 10 bài học quan trọng mà tôi và bạn bè đã trải qua. Ngoài ra, tôi cũng sẽ liệt kê vài nguồn tư liệu kinh nghiệm khác có thể sẽ bổ ích cho bạn.

CÁI GIÁ PHẢI TRẢ CỦA VIỆC KHÔNG ĐI MUA SẮM

Khi có người hỏi tôi làm thế nào để tìm một món đầu tư tốt, tôi chỉ nói đơn giản: “Bạn nên đi mua sắm”.

Tôi hoàn toàn đồng ý với tiến sĩ Dolf DeRoos về phương pháp 100:10:3:1 nhằm giúp tìm ra một nguồn đầu tư béo bở. Qua nhiều năm, tôi và Kim đã xem xét và phân tích hàng ngàn tài sản. Khi được hỏi “Làm thế nào anh chị có được nhiều hiểu biết về bất động sản đến thế?” Chúng tôi chỉ nói: “Chúng tôi đã xem xét hàng ngàn cơ hội đầu tư. Chúng tôi cũng đã trả giá hàng trăm nơi và bị nhiều người cười vào mũi. Nhưng điều quan trọng là với mỗi tài sản xem xét và trả giá, chúng tôi có thể gia tăng kiến thức và kinh nghiệm của mình rất nhiều”.

Khi người khác hỏi: “Anh sẽ làm gì khi không có tiền?” Câu trả lời của tôi vẫn

là: “Đi mua sắm”. Trong những buổi hội thảo về đầu tư, tôi thường nói: “Khi các anh

chị đến trung tâm mua sắm, không ai hỏi các anh chị có tiền hay không cả. Những

người bán lẻ muốn các anh chị tham quan và xem hàng. Đối với đầu tư cũng vậy. Đi

mua sắm, đặt câu hỏi, phân tích các vụ giao dịch là cách học của tôi. Những điều đó

không thể tìm thấy trong một cuốn sách nào cả. Cũng như các anh chị không thể học

chơi golf qua sách, các anh chị sẽ không thể tập cho trí não của mình thấy được

những món đầu tư mà người khác không thấy qua sách vở được. Các anh chị phải ra

ngoài thực tế và đến cửa hàng tìm hiểu”.

BÀI HỌC TỪ NHỮNG SAI LẦM

Cô bạn đã cưới nhầm con cóc của tôi hẳn sẽ học được những bài học giá trị nếu cô ấy không giận dữ bảo: “Đầu tư vào bất động sản là rất tệ hại. Anh không thể nặn ra tiền từ bất động sản được”. Khi tôi hỏi cô đã biết được gì thì cô cáu kỉnh đáp: “Đáng lý ra tôi không nên nghe lời anh. Thị trường đã thay đổi và anh không thể kiếm tiền từ bất động sản trong thời buổi này đâu”.

Người ta nói rằng bạn phải biết rút ra được bài học từ những sai lầm. Bạn tôi không chịu rút kinh nghiệm nên không học hỏi được gì cả. Ngay cả khi tôi ca ngợi cô vì đã dám hành động, cô vẫn tin chắc rằng đầu tư bất động sản là một việc tệ hại, như thế có nghĩa là những bước đầu của cô vào lĩnh vực bất động sản đã phải trả giá quá đắt vì cơ bản là cô không học được những bài học vô giá từ sai lầm của mình, những sai lầm và bài học có thể giúp cô trở nên sắc sảo và giàu có hơn trong tương lai. Đó là cái giá phải trả khi mang một bối cảnh cho rằng “Mọi sai lầm đều tệ hại”. Nếu bối cảnh của cô lên tiếng: “Tôi đã làm, đã sai lầm và bây giờ tôi cần phải rút kinh nghiệm”, thì có lẽ cô sẽ giàu có hơn nhiều. Những người tự buộc mình phải hoàn hảo và không được mắc sai lầm là những người không có được những nhận thức dù đã muộn màng, và thường là những người vướng phải những sai lầm lặp đi lặp lại mà không rút ra được bài học gì cả.

Những bài học mà bạn tôi đã không học được qua vụ đầu tư đơn giản này là:

1. Phải khảo sát nhiều tài sản hơn.

2. Phải kiên nhẫn chờ thời. Không phải chỉ có một thương vụ béo bở. Rất nhiều người vội vàng mua bán vì họ cho rằng cuộc mua bán mà họ tìm thấy là thương vụ duy nhất trên thế giới.

3. Phải phân tích thị trường cho thuê cũng như thị trường mua bán.

4. Phải tìm gặp nhiều người bán bất động sản.

5. Phải cẩn thận khi đầu tư vào những căn hộ chung cư. Hầu hết những căn hộ chung cư đều thường có ban quản trị, đóng vai trò chủ sở hữu. Các chủ sở hữu và các nhà đầu tư không phải lúc nào cũng thẳng thắn với nhau. Chủ sở hữu thì muốn giữ cho tài sản của mình trông sạch sẽ đẹp đẽ, vì vậy nên họ chi tiêu rất nhiều vào việc bảo quản. Điều đó rất tốt nhưng lại khiến nhà đầu tư không kiểm soát được một khía cạnh quan trọng trong việc đầu tư, khía cạnh kiểm soát chi phí.

6. Nếu những phí tổn vượt khỏi tầm kiểm soát thì nó cũng ảnh hưởng đến giá bán tài sản sau này.

7. Đừng bao giờ mua với hy vọng trị giá tài sản sẽ tăng lên. Món tài sản của bạn cần phải là một món đầu tư tốt cả khi kinh tế thị trường thuận lợi lẫn khi suy sụp. Như

người bố giàu luôn nói: “Con thu được lợi nhuận khi mua chứ không phải khi bán”.

8. Đừng đầu tư theo cảm tính. Nếu bạn mua tài sản để sử dụng thì có thể mua theo cảm tính. Nhưng nếu mua với mục đích đầu tư thì cảm tính có thể che mờ mắt bạn đấy.

9. Bạn tôi không làm được gì để cải thiện khối tài sản này. Một trong những cách bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn là thay đổi, sửa chữa hoặc tu bổ tài sản, những điều bạn không làm được với cổ phiếu hay quỹ hỗ tương. Đôi khi chỉ cần xây thêm một gara hay một phòng nữa là bạn có thể gia tăng lợi nhuận lên rất nhiều.

10. Bạn tôi không chịu rút kinh nghiệm từ thực tế. Dù đây là một bài học khá đắt nhưng vẫn có thể biến thành hàng triệu đôla nếu cô chịu khó nhún nhường, học hỏi, và thử lại lần nữa. Thay vì thế, cô chỉ luôn miệng cáu kỉnh: “Anh không thể kiếm ra tiền từ bất động sản được”.

SAI LẦM GIÚP BẠN MỞ RỘNG TẦM NHÌN

Khi dành thời gian phân tích hàng ngàn vụ đầu tư, tầm nhìn của tôi bắt đầu từ từ được mở rộng. Mỗi lần trả giá mua một tài sản, tôi lại học được một điều gì đó, ngay cả khi cái giá tôi đưa ra bị mọi người cười mỉa hoặc từ chối thẳng thừng. Mỗi khi giải quyết các vấn đề tài chính với ngân hàng, tôi cũng học được nhiều điều. Mỗi khi mua được một tài sản, tôi cũng biết được nhiều điều mới bổ ích hơn, ngay cả khi thua lỗ. Cho đến ngày hôm nay, sự tích lũy những bài học, cả tốt lẫn xấu, đã trở thành những kỹ năng và kinh nghiệm giúp tôi trở nên giàu có, cho phép vợ chồng tôi có thể làm ra ngày càng nhiều tiền hơn từ bất động sản.

Những món đầu tư lớn nằm ngay trước mắt bạn chứ không ở đâu khác. Trên thực tế, chẳng có cửa hàng nào để bảng “Một món hời đang chờ bạn” cả. Tất cả những bảng hiệu đều là “Hàng bán” nếu có. Việc của bạn là tập cho trí não của mình thấy được và giành được những cuộc giao dịch béo bở. Điều đó đòi hỏi một sự chú tâm rèn luyện.

NHỮNG VIỆC MỌI NGƯỜI ĐỀU CÓ THỂ LÀM

Tôi đã nói là mọi người đều có thể làm giàu. Đối với bất động sản, việc mà ai cũng làm được là đi mua sắm bất động sản. Nếu bạn và một người thân đồng ý xem xét 5, 10, 20 hay 25 tài sản mỗi tuần, ngay cả khi không có đồng xu dính túi, tôi cam đoan rằng tầm nhìn của bạn sẽ được mở rộng. Sau khi phân tích khoảng 100 vụ giao dịch tôi tin chắc bạn sẽ quan tâm đến một hoặc hai vụ đầu tư. Và một khi đã hứng thú

với việc làm giàu, trí não bạn sẽ tự chuyển sang một bối cảnh khác, và bạn sẽ bắt đầu tìm kiếm một nội dung mới, một nội dung có thể giải đáp cho câu hỏi “Làm thế nào có được nhiều tiền hơn để làm giàu?”

Mọi người đều có thể làm được điều này dù không có tiền. Đó là những việc tôi và Kim thường làm. Giờ đây, khi đã có đôi chút kinh nghiệm, quá trình phân tích tài sản sẽ tiến triển nhanh hơn. Dù trong một nền kinh tế phát triển nhất hay trì trệ nhất chúng tôi vẫn luôn tìm được những vụ giao dịch tốt. Không phải lúc nào chúng tôi cũng trả giá hay mua chúng, nhưng quá trình tìm kiếm và phân tích sẽ giúp trí não bạn trở nên nhạy bén, nó giúp chúng ta dễ dàng tìm được những cơ hội tốt đầy rẫy xung quanh ta, nhưng chỉ khi ta tìm kiếm chúng mà thôi.

Nhằm hỗ trợ bạn trong công việc, một cuốn băng tên gọi “Kiến thức tài chính” sẽ giúp bạn trong việc kinh doanh bất động sản. Cuốn băng này nói về những mẫu đơn từ tài chính khác nhau mà bạn cần biết. Một trong số đó là danh mục kiểm tra tài sản đến hạn. Danh mục kiểm tra tài sản đến hạn là yếu tố sống còn trong việc kiểm tra tình trạng vật chất của một tòa nhà. Nếu các bản báo cáo tài chính giúp bạn phân tích những khía cạnh liên quan đến tài chính thì danh mục, kiểm tra tài sản đến hạn sẽ hướng dẫn bạn cách kiểm tra những tài sản thực tế. Danh mục này có thể giúp bạn tiết kiệm cũng như có thể làm ra rất nhiều tiền. Nó còn có thể là một công cụ phân tích hay một vũ khí đàm phán. Như người bố giàu nói: “Kiến thức tài chính không chỉ là những con số. Nó có thể chỉ ra cho chúng ta những điểm mạnh cũng như điểm yếu của cuộc đầu tư. Nó còn cho thấy một số điều cần phải quan sát, những điều mà các nhà đầu tư trung bình thường bỏ qua”. Bạn có thể đặt mua sản phẩm này trên trang Web richdad.com.

Cuối cùng, đầu tư vào bất động sản hay đầu tư vào bất kỳ một thứ gì đều đòi hỏi trải qua nhiều giai đoạn chứ không chỉ là mua một món đồ và ngồi đợi nó giúp bạn trở nên giàu có. Với bất động sản, tôi và Kim đã vạch ra một kế hoạch mua 10 tài sản, điều đó có nghĩa là chúng tôi cần khảo sát 1000 tài sản. Và trong số 10 tài sản này, chúng tôi hy vọng sẽ mua được 2 món hời và dự kiến sẽ có 2 tài sản bị thua lỗ. Những món đầu tư này thường được bán đi ngay lập tức. Với 6 tài sản còn lại, chúng tôi sẽ cho sửa chữa hoặc bán chúng đi. Dù là bất động sản, cổ phiếu, quỹ hỗ tương hay kinh doanh địa ốc thì các tỉ số vẫn như nhau. Một nhà đầu tư lão luyện biết rất rõ điều này.

NHỮNG LỢI NHUẬN MÀ NGƯỜI KHÁC BỎ LỠ

Mỗi người câu cá đều có một câu chuyện về “còn cá bị vuột mất”. Mỗi nhà đầu tư cũng có một cầu chuyện về món đầu tư họ đã tìm ra trong khi những người khác bỏ

lỡ.

Hai câu chuyện được viết ra dưới đây với mục đích khuyên khích bạn bắt đầu xem xét 100 vụ đầu tư đầu tiên của mình.

BIẾN KHÓ KHĂN THÀNH CƠ HỘI

Câu chuyện thứ nhất: Cách đây vài năm, tôi và Kim đã làm một chuyến du ngoạn ngắn đến những ngọn núi. Chúng tôi quyết định nghỉ việc vài ngày để tận hưởng sự tĩnh lặng và yên ả của núi rừng. Chúng tôi dừng lại ngay một văn phòng bất động sản và ngắm nhìn những thứ họ bán, điều mà trước nay chúng tôi vẫn luôn làm. Một nhân viên chỉ cho chúng tôi những tài sản cao giá mà chúng tôi vừa mới lướt qua. Sau đó, khi thấy trong danh mục hàng của cô có một căn nhà gỗ ọp ẹp trong một khu rộng 15 mẫu đất mà chỉ có giá 43.000 đô. Tôi liền hỏi cô gái vì sao giá ngôi nhà lại quá thấp như vậy.

Cô trả lời: “Nó có chút vấn đề với nguồn nước. Giếng không cung cấp đủ nước dùng. Lúc có lúc không. Đó là lý do vì sao ngôi nhà được rao bán hạ giá nhiều năm nay.

Mọi người đều thích nó, nhưng nó chỉ không có đủ nước mà thôi”.

Tôi vội bảo: “Đưa tôi đến xem được không?”

“Ồ, ông sẽ không thích nó đâu, nhưng tôi sẽ đưa ông di”.

Khoảng nửa giờ sau, chúng tôi thả bộ trên một khu đất tốt có rất nhiều cây và một căn nhà gỗ cũ kỹ xinh xắn.

“Vấn đề đây này”, cô gái nói khi đưa chúng tôi đến bên giếng, “cái giếng này và đất ở đây không có đủ nước”.

Gật gù, tôi tiếp lời: “Vâng, đây quả là một vấn đề nan giải”.

Ngày hôm sau, tôi quay trở lại khu đất đó với một chuyên gia về giếng nước trong vùng. Anh ta nhìn cái giếng rồi nói: “Vấn đề này dễ giải quyết thôi. Giếng có đủ nước nhưng vào những khoảng thời gian khác nhau, chỉ cần đặt thêm một bể chứa nước là xong”.

“Một bể nước bao nhiêu tiền?” Tôi hỏi.

“Bể nước chứa 3.000 galông nước trị giá khoảng 2.300 đô bao gồm cả phí lắp đặt”. Anh ta trả lời.

Tôi gật đầu rồi quay lại văn phòng bất động sản và trả giá: “Tôi sẽ mua mảnh đất ấy với giá 24.000$”.

“Dù nó có vấn đề gì thì cái giá đó vẫn thấp quá”, cô nhân viên cau mày.

“Tôi chỉ đề nghị thế thôi. Nhân đây cô có thể cho tôi biết người trả giá cuối cùng là khi nào không?”

“Lâu lắm rồi, chắc khoảng hơn một năm… ”

Tối hôm đó, cô nhân viên gọi điện cho tôi và nói: “Thật không thể tin được, giá cả và những điều kiện ông đưa ra được chấp nhận”.

Tôi cảm ơn cô ta và muốn nhảy cẫng lên vì vui mừng. Người bán không được ai trả giá đã hơn một năm nay, họ phát ngán vì chờ đợi và mệt mỏi vì phải chi tiền để tu sửa căn nhà. Họ chấp nhận cái giá tôi đưa ra, chấp nhận cho tôi trả trước 2.000 đôla và trả phần còn lại sau một năm. Nói cách khác, tôi chỉ trả trước một món tiền nhỏ và không phải trả đồng nào trong một năm tới.

Sáng hôm sau, tôi đến gặp chuyên gia về hệ thống giếng nước, yêu cầu anh lắp đặt hai bể nước 3.000 galông. Vấn đề nguồn nước được giải quyết với chưa đến 5.000 đôla. Một tháng sau, tôi và Kim chuyển đến ngôi nhà mới. Khi rời thị trấn, chúng tôi treo bảng bán căn nhà. Chúng tôi ra giá 66.000 đôla và hai tuần sau đã có người mua nó. Vấn đề đã được giải quyết, và giờ thì ngôi nhà này thuộc về một đôi vợ chồng trẻ, những người hiện nay lại đang muốn dời nhà lên núi.

THAY ĐỔI BỐI CẢNH

Câu chuyện thứ hai: Tôi có một người bạn, Jeff, một kỹ sư phong cảnh. Anh đã kể cho chúng tôi nghe một câu chuyện đầu tư bất động sản tuyệt vời sau đây.

Jeff kể: “Cách đây khoảng một năm, một người phụ nữ gọi điện cho tôi và bảo: ‘Tôi muốn anh đến xem 40 mẫu đất của tôi’. Bà ấy đã mua mảnh đất này với giá 275.000$. Mà trong thị trấn nhỏ bé này, mảnh đất không thích hợp cho một loại hình phát triển nào cả”.

“Tại sao bà ấy gọi anh?” Tôi hỏi.

“Bà ấy muốn tôi thiết kế một viễn cảnh gì đó cho thị trấn và cho mảnh đất này.

Bà cũng đã thuê một nhà quy hoạch thành phố tham gia vào chuyện này”‘.

“Rồi sao nữa?”

“À, chúng tôi bắt đầu với những bản vẽ, đề ra những dự án tương lai và đưa ra

trước hội đồng. Chúng tôi đảo đi đảo lại vấn đề này đến ba lần… ”

“Tại sao vậy?”

“Hội đồng thành phố bắt đầu quan tâm, họ yêu cầu chúng tôi cho họ xem lại các bản vẽ và bản quy hoạch”.

“Họ yêu cầu anh làm lại à?”

“Thực tế thì chúng tôi vẫn luôn muốn có sự quan tâm của họ và chúng tôi đã quay đi quay lại với các bản vẽ và bản quy hoạch nhắm vào đó. Cuối cùng thì hội đồng cũng chấp thuận kế hoạch của chúng tôi và quy hoạch lại mảnh đất này từ phát triển nông nghiệp sang phát triển thương mại”.

Tôi thắc mắc: “Họ quy hoạch lại mảnh đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại à? Sự thay đổi này sẽ gia tăng trị giá mảnh đất nhiều lắm đấy!”

“Sau khi bản quy hoạch của bà ấy được chấp thuận, bà đã bán khu đất đó cho một công ty bảo hiểm quốc gia với giá 6 triệu đôla. Họ dự định xây một khách sạn lớn trên đó”.

“Cả quá trình này mất khoảng bao lâu?”

“Tổng cộng khoảng 9 tháng”, Jeff nói, “bà ấy trả cho tôi và nhà quy hoạch thành phố 25 ngàn đôla mỗi người như đã thỏa thuận”.

Tội há hốc miệng kinh ngạc: “Vậy là bà ấy chỉ mất 50 ngàn đôla và kiếm được gần 6 triệu”.

Jeff gật đầu mỉm cười: “Khu đất đó đã bỏ không nhiều năm. Mọi người đều cho rằng nó quá đắt. Nhưng bà ấy có thể thấy được những điều mà chúng ta không thấy được”.

“Thế anh có buồn khi chỉ nhận được 25 ngàn đôla không?” tôi hỏi.

“Không. Số tiền đó rất công bằng so với công sức tôi đã bỏ ra. Ngoài ra, tôi vẫn có thể có được khoản tiền này ngay cả khi bà ấy gặp rủi ro. Nếu chúng tôi không cố gắng làm cho khu đất đó được quy hoạch thì bà ấy sẽ mất hết tiền. Tuy nhiên, tôi đã có thể mở rộng tầm nhìn của mình. Bà ấy đã dạy tôi thấy những gì không thấy được, thấy được sự giàu có ở trước mắt mỗi người nếu ta chịu khó đầu tư thời gian để rèn luyện trí não và đôi mắt”.

“Anh đã thu được một thứ giá trị hơn cả 25 ngàn đôla, đúng không?”

Jeff gật đầu: “Một thứ đáng giá hơn. Nhà quy hoạch thành phố cảm thấy không

hài lòng nhưng tôi thì không. Tôi đã từng nghe anh kể về người bố giàu của anh và thật sự thì những chuyện đó đối với tôi hầu như vô nghĩa. Nhưng bây giờ thì khác rồi. Tôi đã nghiệm ra rằng từ bối cảnh của mình, tôi chỉ nghĩ đến hàng ngàn đôla mà thôi. Tôi nghiệm ra bà ấy giàu hơn tôi vì phạm vi bối cảnh của bà ấy lớn hơn và bà ấy nghĩ, đến hàng triệu đôla. Tôi cũng nhận thấy suy nghĩ của mình là suy nghĩ của những người thuộc kim tứ đồ nhóm T, còn bà ấy suy nghĩ theo kiểu các chủ doanh nghiệp và những nhà đầu tư. Dù bà ấy không trả thêm cho tôi đồng nào, nhưng những gì tôi đã học được là vô giá, vì nó đã làm thay đổi cuộc đời tôi mãi mãi. Bà ấy đã dạy tôi cách trở thành một người giàu có”.

Việc quy hoạch một bất động sản chỉ đơn giản là một sự thay đổi bối cảnh. Và bước chuyển tiếp từ nghèo sang giàu cũng chỉ đơn giản là sự thay đổi bối cảnh mà thôi. Ai cũng có thể làm điều đó nếu muốn.

CẤT TIỀN Ở ĐÂU

Khi còn là một thiếu niên, Dolf DeRoos đã tiến hành một cuộc nghiên cứu toàn diện về những người giàu. Ở tuổi 17, nghiên cứu của ông cho thấy rằng sau khi tích lũy được nhiều tiền bạc hoặc của cải, hầu hết những người giàu đều đầu tư tiền hoặc của cải của mình vào bất động sản. Người bố giàu cũng vậy. Dù ông kiếm được nhiều tiền từ việc kinh doanh và từ thị trường chứng khoán, nhưng rồi ông cũng đổ tất cả của cải của mình vào bất động sản.

Có rất nhiều lý do khiến cho người giàu làm như thế:

1. Luật thuế khuyến khích người giàu đầu tư bất động sản.

2. Có một sức bật rất lớn từ bất động sản. Người giàu có thể giàu có hơn nếu đầu tư bằng tiền của ngân hàng.

3. Nguồn thu nhập từ bất động sản là thu nhập bị động, được đánh thuế thấp nhất trong tất cả các nguồn thu nhập. Nếu có sự thu hồi vốn từ việc bán tài sản thì số vốn này cũng được hoãn thuế trong vài năm, cho phép nhà đầu tư có thể tái đầu tư với số tiền lẽ ra đã được dùng để đóng thuế cho chính phủ.

4. Bất động sản cho phép nhà đầu tư có thể kiểm soát chặt chẽ những tài sản của mình.

5. Nếu nhà đầu tư biết cách quản lý tiền bạc và tài sản thì đây chính là nơi cất tiền an toàn hơn hết.

Những nhà đầu tư trung bình sẽ dễ gặp rủi ro khi giữ nhiều tài sản trên giấy.

Như đã nói suốt cuốn sách này, chuyện gì sẽ xảy ra nếu toàn bộ danh mục đầu tư trên giấy của một người đã về hưu đều bị thua lỗ cùng với sự suy sụp của thị trường? Tất cả sẽ mất hết ư? Câu trả lời là không, nếu chúng ta biết cách bảo vệ những tài sản trên giấy của mình tránh khỏi những thua lỗ trong một thị trường suy sụp. Tuy nhiên, nếu bạn chỉ muốn giữ những tài sản trên giấy của mình, xin hãy xem tiếp chương sau.